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本文最后更新日期： 2010 年 05 月 18 日

某商住楼方案及施工图设计历程

赵丽莎

2010.5.18

前言：本项目是我参加工作以来全面负责的第一个项目，其历时之长，曲折反复之多，每每回想，总是冷汗淋淋。现将其方案及施工图设计过程之中不合常理的曲折之处一一列举，希望自己能从客观的角度进行反思，在以后的设计工作中引以为戒；也希望能对其他在设计工作中遇到相似问题的同仁有所帮助。

一、方案设计阶段
1、项目背景：
公司于 2008 年 10 月接触这个项目，当时本来有两个项目可供选择，一个是在一块约 60 亩的用地上设计一个居住小区，一个是在一块约 8 亩的用地上设计一栋商住楼。当时公司人手比较紧张，除了负责项目设计的总工外，公司建筑专业比较熟练的就只有两三个人。总工征求我们的意见，我就说倾向于做商住楼这个项目，因为我当时还没有独立负责过完整的项目，一栋商住楼的话比较单纯，控制起来也相对容易一些。于是公司就选择了跟进这个项目。

2、项目概况：
（2）场地概述：项目基地位于某城市近郊，场地形状为近似长方形，东西宽约86米，南北长约64米，总用地面积约5340.00m2（约 8.00 亩），基地地势较为平坦，西侧临城市道路，东侧临城市广场，适于作为商住楼开发用地。

项目基地

（2）设计理念：最大容积率，最大密度。
我们公司从成立以来，对于房地产开发项目，一直以为甲方谋取最大利益作为设计的出发点，辅以抢眼的设计方案，快速的方案设计速度以及优美的文本成果，基本上是所向披靡。
3、设计成果：经过几轮的方案调整修改，形成的甲方认可方案如下：
（注：本方案为我们公司设计总工创作，方案基本确立以后，我负责项目的后续跟进。）

总平面图

效果图

4、设计方案简介：

（1）总体构思：结合场地现状，采用“ U ” 字的形态作为总体布局的立意构思。

（2）功能布局：总用地面积约 5340.00m2 ，总建筑面积约 28260.00m2 ， 179 户住宅，一～三层为满铺的商业用房，配套设计了地下停车库及相关的各项设备及管理用房。
地下 1 层：地下车库、消防控制室、泵房、消防水池、发电机房、变配电室、楼梯间及坡道；
1～3 层：商业用房、住宅门厅、管理用房、公共卫生间、楼梯间及坡道；
4层：屋顶花园、物业用房、住宅门厅、单元住宅；
5～16 层：单元住宅。

（3）技术经济指标：

总用地面积：5340.00m2（约8.01亩）
总建筑面积：28260.00 m2
其中：地上总建筑面积：25900.00 m2
其中：住宅建筑面积：19330.00 m2
商业建筑面积：6430.00 m2
物业用房建筑面积：140.00 m2
地下总建筑面积：2360.00 m2（停车位：52个）
建筑占地面积:2130.00 m2
建筑密度:39.95%
停车位：72个（其中地下停车位：52个）
容积率：4.85
绿化率：35.01%（包括屋顶绿化）
住宅总户数：179户
5、小结：到此阶段，已经是2009年1月份，其间修改往复，乃是方案设计的必然，不再赘述。

二、第一轮施工图设计阶段
1、施工图设计背景： 2009 年 1 月份，方案调整至甲方满意，尚未开始报规划，项目地块的规划条件为：建筑密度≤40%，容积率≤4.5，绿地率≥35%，与我们设计方案的技术经济指标两相对比，绿地率和容积率都没有达到要求。但是甲方却一再催逼施工图，我们公司老板顶不住压力，于是公司所有专业一起上施工图。
2、2009 年 3 月底提供了第一轮施工图。

三、报规划阶段
1、工作程序颠倒：本来按规定是先报规划，再做施工图，而设计公司的工作到施工图纸提交给甲方以后就基本完成了，但是因为项目出施工图在先，只好在出施工图以后补报规划。
2、规划局提出的问题：
（1）用地范围：我们理解的总用地为用地界线之内的总用地面积（5340.00 平方米），并以此面积作为计算指标的依据。然而规划局给的用地面积为净用地面积，是道路红线和绿化控制线之间的用地，净用地面积为：4110.00 平方米。这就导致我们的各项指标都超标极多。比较让人头大的是规划局要求消防环道也要退到绿化控制线之内，不可以做在绿化控制线和用地界线之间。

（2）绿地率问题：我们在做方案时为了给甲方争取最大利益，建筑满铺，只留了必须的消防通道和地下室坡道，基本没有绿地。对此规划局态度很是强硬。

（3）阳台问题：设计方案中做了很多弧形出挑的大阳台，挑出了建筑控制线之外，规划要求阳台范围不能超出建筑控制线。

3、方案调整

（1）对于以上三点规划中暴露的问题，如果三点全部满足，意味着建筑的总面宽要减小，也就是整个方案要全部推翻重来。当时如果还没有出施工图，调整余地尚大，但是施工图已经出了，不得不顾及其他各个专业的工作量。而我个人，当时一是缺乏经验；二是懒惰心烦，一心觉得项目施工图出掉就应该脱手了，还要返回来进行颠覆性的调整，内心怎么也接受不了，所以在调整方案以满足规划要求的时候，个人的出发点就变成了以减少施工图修改阶段的工作量为中心。此本末倒置的思想又为后面的工作留下了新的隐患，此为后话。

（2）调整方案：针对规划提出的两点问题，我一共给甲方提供了 4 个修改方案，从方案 1 到方案 4 按照修改工作量从少到多，甲方损失从小到大排序，结果甲方选择了方案一。此方案改动最小，修改内容为：在多层裙房部分设置内院以满足绿地率的要求；消防通道由过街楼通过内院环通。此方案只需一层平面取消一间商铺做成消防通道，其余各层平面保持原有平面不变，高层部分户型也不用修改。

修改方案后的总平面图

4、最终结果：
甲方同意设置内院以满足绿地率的要求，但是还是不愿意把消防通道退到绿化控制线以内，因为那样的话建筑面积压缩过多，于是为了满足规划局的要求，我们在总平面图上人为地做了假，表面上把消防通道退到了绿化控制线以内，但建筑的实际尺寸并没有调整。而报规划的技术经济指标则根据规划条件反推。

报规划的总平面图

5、遗留问题：实际技术经济指标不能满足要求；阳台问题完全被忽视（如果阳台按照要求退到建筑控制线之内，高层部分的户型就非改不可，也就是全盘重来了）；人防问题没有确切落实。

四、第二轮施工图设计阶段
1、背景：方案虽然按照规划要求做了一定调整，但是尚不能完全合乎规划要求，也没有拿到相关的规划许可证。然而甲方还是着急催要施工图，我们公司老板还是顶不住压力，于是又全体总动员——改图。
2、2009 年 8 月下旬提供了第二轮施工图。这次看起来好像是完事了，图纸也审了，审图意见我们也回复了，甲方接着也开始施工了。

五、人防报批阶段
1、问题所在：我们第一轮出施工图的时候，曾提出过这个问题，请甲方去当地人防部门落实项目防空地下室的人防设计等级，然而甲方没有经验，问我们等级要定什么合适。当时我们公司也只经手过一个类似的项目，那个项目是按照6级人防汽车库做的，所以就定了按照 6 级人防汽车库进行施工图设计。第二轮出施工图时我嫌麻烦，就没有提这件事，还是按照原来的做。
2、人防报批：按照当地人防部门的要求，本项目防空地下室的等级为常6级（乙类）二等人员掩蔽所，防化等级为丙级。我们必须按照这个等级重新做地下室设计，进行人防报批，我们提供人防报批图纸的时间为 2009 年 12 月初。
3、如此一来，人防报批过了，而留下的问题就是甲方施工的地下室图纸和人防报批图纸不一致。6 级人防汽车库和常6级（乙类）二等人员掩蔽所始终是两个概念，配置完全不同，对结构专业及其他各个专业的影响都很大。

六、第三轮施工图设计阶段
1、施工图修改原因：
（1）甲方施工放线时地下室边界超出建筑控制线1米。
（2）建筑阳台没有退到建筑控制线之内。
2、施工进度：地下室已经浇注完毕，正要进行地下室顶板施工。
3、修改出发点：对甲方来说，他们真是吃到苦头了，做好的地下室至少有一半要敲掉重做，于是决定要老老实实的跟着规划走；对于我个人来说，我也心态端正了，该怎么做就怎么做，不再想着偷懒钻空子。
4、修改方案：经过几个方案的对比分析，我们最终采用的修改方案如下：将原有方案的1栋取消，将原有方案的 3 栋镜像到左边，成为1栋； 2 栋的第1轴向基地内退让，重新做2栋的端头户型方案；1、2栋都保证出挑阳台在建筑控制线的范围以内；地下室也按照常 6 级（乙类）二等人员掩蔽所进行设计。

修改后的总平面图

5、2010年4月中旬出第三轮施工图。

七、项目总结

1、本项目自从 2008 年 10 月～2010 年 4 月，历时约一年半，在公司内部，所有专业均牵涉其中，完完整整地出了三版施工图，撇开公司是否收得到设计费不谈，单从人力的角度来说，各个专业都怨声载道，对建筑专业也颇有微词。而建筑专业所出的各轮文本及施工图也是公司内部很多弟兄配合的结果，非一人之力所能完成。
2、项目修改原因总结：
（1）甲方方面：此项目是他们公司的第一个房地产开发项目，经验不足，不清楚基本建设程序，没有充分认识到规划的重要性，对设计工作也存在误解，以为只要方案做出来，他们自己认可就可以直接画施工图了，规划的事很容易搞定。
（2）设计公司方面：出施工图太过于迁就甲方，而且公司内部没有工作资历较长且较有经验的设计师协助处理相关事务。
（3）设计理念方面：从一开始就太过于注重给甲方争取容积率和建筑密度，导致用地相当紧张，进行方案调整的空间很小。
（4）我个人方面：由于经验的欠缺，一时的懒惰，能力的不足，以至于连自己在过程当中都一时偏离了作为一名建筑师所应该遵循的原则。在负责项目的过程中，在公司指导不足的情况下，可以说是自己摸索着走，其中为了省事而做的某些工作却反而成了多事的原因之一。如果第三轮修改施工图的原因不是因为甲方犯了地下室放线超出红线的大忌，而仅仅是因为我无视规划关于“阳台应退到建筑控制线以内”的要求的话，我更加是难辞其咎。而且对于这样一个项目，虽然每个阶段的工作都是在公司的决策之下做的，每个问题的处理（包括阳台退线的问题）也都向公司及甲方汇报过，并征得了他们的同意，然而扪心自问：我之于公司，其实只有苦劳，没有功劳；我之于自身，绝对不愿意我负责的项目背负着不合规划的隐忧伫立于世。

3、经验教训
（1）要重视规划条件。对于一个建筑师来说，接到项目的第一反应就应该是和甲方一起去规划局了解规划条件，并且严格按照规划条件进行设计。其实很多书上都极力强调这一点，可惜我却要在这么深刻的教训之后才能真正领悟。
（2）在目前的市场下，很多甲方对于设计和规划尚不是很了解，作为建筑师，要提高自己的专业素质，逐步具备引导甲方走正确的程序的能力。只是关于建筑的知识博大而又精深，说服甲方的学问更是虚无飘渺，所以前路漫长。
4、几点思考
（1）在规划条件和甲方意愿之间的权衡：规划方面，对建筑密度、容积率和绿地率有严格的要求；甲方方面，希望自己能够利益最大化。但是实际上，对于规划条件，我们没有任何商量的余地，但是总是有房地产商不撞南墙不回头，那我们就只有跟着去撞吗？
（2）建筑设计师在从业的过程中，也有自己应该遵循的职业道德和操守，应该怎样在自己的设计理念和甲方意愿之间进行协调？

后记：
1、此项目经过几番折腾，虽然第三轮施工图已出，但是施工过程中是否还有变数尚不可知，回头反观整个项目设计历程，我总是在想：甲方的思想我不能改变，公司的决策我也不能改变，那么在这样一个工程之中，到底在哪个环节自己能够做到什么，可以让事情回到正常的轨道，而又是为什么，自己竟然什么也没有做到，只是被推着走呢？

2、一个项目的推进和最终实施，不仅仅是一个人或者是某几个人的劳动成果，而是整个设计团队精诚合作的成果。感谢母云松总设计师及龚宪发设计师在项目前期给予的全力支持！感谢赵明东等设计师在方案调整过程中为绘制彩色总平面图及其他相关彩图而付出的辛苦劳动！感谢李雪飞设计师在第一轮施工图绘制过程中的全程参与！感谢杨晓萍设计师对第二轮施工图纸的细心校核！感谢在项目推进过程中参与工作的其他所有同事！

感谢鲁英灿老师的肯定和鼓励，让我本来微弱的信心一下子就坚定起来了。

感谢昝昊君设计师提出的修改意见。

感谢刘子安设计师的校核和专业修改意见。

感谢 AiTOP 提供了这样一个可以自主工作的平台。

赵丽莎，女，云南昆明，云南博超建筑设计有限公司。

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